Maďarský trh průmyslových nemovitostí očekává po volbách další růst – pomáhají mu zprávy o přijetí eura i důvěra automotive

Optimistická nálada převládá po nedávných volbách a změně politických poměrů na trhu průmyslových nemovitostí v Maďarsku. Zatímco ČR bývá srovnávána s Polskem, Maďarsko si buduje vlastní pozici díky automotive. Podle realitně-konzultantské společnosti 108 REAL ESTATE, která má v Budapešti své zastoupení, se očekává další růst nabídky moderních skladů a výrobních prostor, kterou stimuluje očekávaná rostoucí poptávka. Hlavním důvodem je multiplikační efekt významných automotive značek, které již na maďarském trhu působí. Roli hraje také vidina ekonomického růstu vyjádřená mimo jiné snahou nové vlády přijmout co nejdříve euro.

Audi v Győru, automobilové závody společností Suzuki, Mercedes-Benz a Opel/Stellantis nebo dodavatelé jako Bosch, Continental a ZF. A navíc ohlášená stavba obří továrny čínské automobilky BYD v Komáromu. Nepřekvapí proto, že v roce 2025 dosáhly v Maďarsku pronájmy průmyslových prostor spojené s automotive téměř 50 % všech uzavřených transakcí.

V loňském objemu realizovaných pronájmů je Maďarsko s více než 1,1 milionem čtverečních metrů srovnatelné s Českem.

„Rozdíl je v míře neobsazenosti, která je na tamním trhu dvojnásobná – kolem 12 %. Naopak nabídka moderních industriálních prostor, přes 6 milionů m² pro výrobu a logistiku, dosahuje zhruba poloviny objemu českého trhu,“ říká Jakub Holec, CEO 108 REAL ESTATE.

Pokud se však naplní optimistické scénáře, začne se míra neobsazenosti snižovat a vytvoří se prostor pro novou výstavbu. K nejaktivnějším developerům patří společnosti CTP a HelloParks, následované Prologis, GLP, Panattoni či VGP. Tým 108 REAL ESTATE už nyní pracuje na zasmluvnění rozvojových pozemků pro několik tuzemských stavitelů průmyslových nemovitostí.

České firmy jsou na maďarském trhu přítomny i na straně nájemců. V loňském roce byly vidět například společnosti Packeta a Rohlik Group prostřednictvím Kifli.hu.

„Oba pronájmy ukazují oblasti, které v Maďarsku čeká rychlý rozvoj – e-commerce a městská logistika s last mile depy. V tomto segmentu máme také nejvíce poptávek tuzemských firem a operátorů připravujících expanzi směrem na Balkán,“ doplňuje Matěj Indra, Head of Industrial Agency ve 108 REAL ESTATE.

Podle něj se stavební i transakční aktivita soustředí stále především na Budapešť a její okolí, kde se průměrné nájemné pohybuje kolem 5,7 EUR za metr čtvereční a měsíc.

Zmíněné pozitivní vyhlídky vývoje maďarské ekonomiky se opírají o první prohlášení i konkrétní kroky nového politického vedení. Očekává se proevropské nastavení diplomacie i ekonomiky, obé se už odrazilo na posílení hodnoty maďarského forintu. Ten by v horizontu několika let mělo dle vyjádření vládních představitelů Maďarska vystřídat euro, což by přivítala většina institucionálních investorů a věřitelů. Podle 108 REAL ESTATE by se tato atmosféra měla v roce 2026 projevit především na investičním trhu – ten vloni dosáhl hodnoty 931 milionů EUR, přičemž pouhých přibližně 16 % všech transakcí připadlo na průmyslové nemovitosti. Konkrétně šlo o 149 milionů EUR.

Maďarský trh průmyslových nemovitostí vykazuje zdravou dynamiku. Loňský rekordní objem uzavřených nájemních smluv 1 124 260 m² se ze 60 % týkal Budapešti a jejích spádových oblastí, zbytek se odehrál v regionech. Zajímavý byl v roce 2025 vysoký podíl předpronájmů, které se na celkové nájemní aktivitě v Maďarsku podílely 27 %. Nové pronájmy pak tvořily 22 %, expanze 13 % a prolongace pak 37 %.

„Vysoký podíl předpronájmů naznačuje solidní poptávku po připravovaných moderních průmyslových projektech. Neobvykle vysoké zastoupení expanzí dokládá, že stávající nájemci mají důvěru v ekonomický vývoj Maďarska i své rostoucí tržby,“ dodává Bence Soós, Research Analyst z maďarské pobočky 108 REAL ESTATE.

Developery i nájemce do Maďarska lákají i další argumenty – nebo alespoň perspektivy. K prvním patří investice do dopravní infrastruktury. Zde se více sází na projekty public private partnerships (PPP) a kofinancování evropských fondů. Aktuální jsou záměry rozšíření dálnice M1, M6 směrem do Chorvatska a M4 do Rumunska přes Debrecín. Zvýšení kapacity se plánuje také pro dálniční úsek M30 mezi Košicemi a Miskolcem. Stavební rozvoj může posílit i stabilizace, a v některých činnostech dokonce pokles ceny stavebních prací a materiálu. Za riziko lze naopak označit inflaci, která by se i v návaznosti na energetickou krizi mohla letos vyšplhat až k úrovni 4 – 6 %.

Firmy z oblasti logistiky i výroby do Maďarska lákají rovněž dosud nižší průměrné mzdy. Jde především o to, že je prostor pro akvizici dostatečného množství zaměstnanců, pokud jsou jim nabídnuty lepší pracovní podmínky a odměna. Průměrné platy se v roce 2025 pro pracovníky ve výrobě pohybovaly kolem 900 – 1 300 EUR /měsíc. U kvalifikovaných pracovníků a inženýrských profesí to bylo v rozmezí 1 800 – 3 000 EUR měsíčně.