Poptávka po průmyslových halách převyšuje objem nově dokončených prostor – sílí výroba i e-commerce

132 000 metrů čtverečních dokončených nových průmyslových prostor versus 263 000 m2 nových nájemních transakcí. Tento nepoměr mezi objemem pronájmů a nově dokončených výrobních a skladových ploch byl ve 2. kvartálu určující pro situaci v České republice. I zdejší region ale do konce června a v dalších prázdninových týdnech registroval následky horkého evropského léta: zvýšené palivové náklady dopravy, návrat kamionů na silnice kvůli nesplavným řekám, slábnoucí výkonnost německého automobilového průmyslu v návaznosti na klesající kupní sílu i konkurenci zejména čínských automobilových značek.

Podle realitně-konzultantské společnosti 108 REAL ESTATE však popsané jevy tuzemský trh průmyslových prostor spíše posilují. Nové haly plní především výrobní společnosti a 3PL operátoři. Patrný je rovněž posilující zájem sektoru e-commerce. Největší pronájem se odehrál v Prologis Park Prague-Airport, kde výrobce pracovního oblečení Cerva Group prodloužil pronájem prostor o rozloze téměř 42 000 čtverečních metrů. Následoval pronájem 30 500 m2 nezveřejněné výrobní společnosti v CTParku Žatec a předpronájem společnosti GN Group o rozloze 30 200 m2 v Panattoni Business Park Kladno I.

„Mírný růst průměrného nájemného a ústup od pobídek pro nájemce je dokladem stabilizace celého segmentu a sílící pozice developerů. Pronajímá se rychleji, než se staví, a to navzdory mírnému zvýšení neobsazenosti na 5 %. Postupně jsou obsazovány a dokončovány shell and core projekty. Vidíme pokles zájmu developerů o výstavbu na spekulativní bázi,“ komentuje čtvrtletní výsledky Jakub Holec, CEO 108 REAL ESTATE, podle nějž od dubna do června přesáhl celkový objem pronajatých prostor 475 000 m2, včetně renegociací. Většina nových nájemních smluv se týkala výroby.

Během druhého kvartálu bylo dokončeno 132 083 m² nových průmyslových prostor. Největší zkolaudované stavby patří EQT Park Prague North s celkovou plochou 44 900 m², Aventin Business Park Dyje s 24 500 m² a CTPark Prague North s 13 900 m². Ve výstavbě zůstávalo 916 679 m² industriálních ploch. Podle dat 108 REAL ESTATE bude do konce letošního roku dokončeno 650 000 m² nových průmyslových prostor. „Ani to však nebude stačit k pokrytí poptávky. Očekáváme proto, že se bude postupně ztenčovat nabídka hal ve fázi shell and core. Na konci června činil součet jejich plochy zhruba 525 000 čtverečních metrů,“ domnívá se Matěj Indra, Head of Industrial Agency ve společnosti 108 REAL ESTATE.

Podle něj bude aktivita v oblasti spekulativní výstavby nadále klesat a celkově nelze očekávat rozmach developerské výstavby. V důsledku toho předpokládá prostor pro růst nejvyššího i průměrného nájemného a snižování neobsazenosti do konce roku. Zůstávají ale markantní regionální rozdíly: nejvyšší neobsazenost vykazuje Moravskoslezský kraj (15,14 %), který je zároveň považován za jeden z nejperspektivnějších středoevropských regionů. Vedle dostupnosti prostor (jak z hlediska nabídky, tak výše nájemného) může těžit z kumulace a synergie vysokoškolského zázemí s vývojem a řadou výrobních podniků.

„Pokud se podíváme na objem plánovaných projektů, okolí Ostravy se vyrovná nejatraktivnější tuzemské oblasti, Středočeskému kraji. V obou případech se může nabídka rozrůst o 2 miliony čtverečních metrů moderních industriálních prostor,“ doplňuje Veronika Jansová z oddělení Research 108 REAL ESTATE.

Zkušenosti z trhu průmyslových prostor v Česku ze strany 108 REAL ESTATE se shodují s výstupy žebříčků CzechCrunch. Minimálně na úrovni logistiky je patrná sílící pozice čínských e-shopů. Až 3. a především 4. kvartál však ukážou, jak jejich expanzi ovlivní nová cla zavedená na území Evropské unie. Aktuální jsou větší logistické tendry pro zavedené retailové hráče, stejně jako poptávky po přímém nájmu ze segmentu e-commerce.

Poslední měsíce na trhu průmyslových prostor ovšem ukázaly také možná rizika. Především slábnoucí německý automobilový trh na úrovni výroby i koncových zákazníků představuje varovný signál pro některé tuzemské nebo v Česku působící výrobce. Alespoň část z nich může najít nový odbyt v oblasti obranného průmyslu, jehož význam jako výrobního sektoru roste. Příkladem je koncern Tatra, jehož produkci tvoří nákladní, vojenská a speciální vozidla.

Rostoucí a měnící se geopolitická rizika pak ovlivňují strukturu pojištění nákladu, jak nedávno zveřejnila jedna z největších světových logistických společností, Maersk. Riziko se přenáší z námořních tras do přístavů, skladů a navazující mezinárodní i vnitrozemské dopravy. To zvyšuje důraz na zabezpečení a požární ochranu skladových prostor. „Platí, že stabilní bezpečnostní situace je příznivá pro stabilitu cen služeb i koncových výrobků. Aktuální stav je bohužel turbulentní a nelze vyloučit postupný růst nákladů, umocněný i značnou volatilitou ceny pohonných hmot. Nemluvě o nově definovaných standardech zabezpečení výrobních a skladových prostor,“ uzavírá Matěj Indra.