Trhu průmyslových prostor v Česku dominuje výroba – do země přicházejí nájemci s vyšší přidanou hodnotou

Pronájmy tuzemských průmyslových hal v Česku mají ve středoevropském kontextu řadu specifik. Ale jeden parametr ční nad ostatní: poslední tři roky v uzavřených nájemních transakcích segment logistiky převyšuje výroba. A to výrazně. Podle realitně-konzultantské společnosti 108 REAL ESTATE bylo za celý rok 2025 pronajato výrobním nebo zpracovatelským firmám přes 550 000 čtverečních metrů industriálních prostor. Šlo o 42% podíl na celkovém objemu uzavřených transakcí. Nájemci spojení s logistikou dosáhli 33,85% podílu, zbylých 24 % náleželo maloobchodu, službám a dalším. Celkem bylo v roce 2025 obsazeno novými nájemci zhruba 1,3 milionu metrů čtverečních nových průmyslových nemovitostí.

V případě České republiky jde o třetí rok v řadě, kdy moderní průmyslové prostory nejčastěji obsazují právě výrobní nebo produkční společnosti. V letech 2024 a 2023 přesáhl podíl tohoto typu nájemců dokonce 50 % pronajatých ploch. Jen pro srovnání se zeměmi, kde 108 REAL ESTATE působí: logistika vloni jasně dominovala na Slovensku (55 %) i v Maďarsku (téměř 50 %). Výroba v obou zemích na zobchodovaných pronájmech dosáhla zhruba třetinového podílu na pronajatých plochách.

„Tento vývoj hodnotíme velmi pozitivně. Ukazuje stabilní a předvídatelné ekonomické prostředí a je i vyjádřením kvality pracovního trhu v Česku, alespoň v některých odvětvích. Právě výroba velmi často v regionech zvyšuje průměrné platy, navíc tento typ nájemců nebo vlastníků plánuje v zemi zůstat delší dobu,“ komentuje Jakub Holec, CEO 108 REAL ESTATE.

Řada z pronájmů výrobním kapacitám v Česku v loňském roce navíc přináší přidanou hodnotu – je například spojena s výzkumem a vývojem. K nejvýznamnějším pronájmům v roce 2025 patřila expanze ZF Automotive Czech v Panattoni Park Ostrov, Linde Wiemann v Industrial Parku Nymburk, Procter & Gamble v CTParku Prague North nebo předpronájem Sungwood Hitech v P3 Ostrava Central.

Podle údajů 108 REAL ESTATE se v roce 2025 řada transakcí odehrála v segmentu od 5 do cca 15 000 čtverečních metrů. Ten je obzvlášť důležitý z hlediska další možné expanze nájemců v případě úspěšného provozu. Mezi takové patřily například předpronájem koncernu ABB v CTParku Blučina, Assa Abloy v Pilsen Silver Industrial Parku, Bilfinger/Dopharma v Contera Parku Teplice, EXCON v Industrial Parku Újezdeček, Hella Autotechnik Nova ve VGP Parku Olomouc nebo Confitex Technology v BM Parks v Litovli.

I přes podílovou převahu výrobních společností v pronájmech nad 5000 m² jsou pod řadou významných pronájmů podepsáni logističtí operátoři nebo společnosti z oblasti maloobchodu. V roce 2025 patřily k nejvýznamnějším transakcím ze segmentů mimo výrobu například Rohlík.cz, VAFO (kombinace sklad / výroba), Zásilkovna / Packeta, Mondi, iPrice, MailStep nebo Expeditors. Celkem bylo vloni pronajato přes 443 000 m² nájemcům z oblasti logistiky a přes 300 000 m² firmám podnikajícím ve velkoobchodu, maloobchodu, e-commerce, službách a dalších oborech.

Podle Matěje Indry, Head of Industrial Agency ve 108 REAL ESTATE, za významnou částí pronájmů z oblasti výroby stojí tuzemští podnikatelé. Ti důvěrně znají místní prostředí i podmínky. Jejich optimismus a snahu o rozšiřování výroby posiluje mimo jiných zájem zahraničních zákazníků:

„Na základě každodenních jednání a analýz, které připravujeme pro zájemce, vidíme jasnou snahu zkracovat dodavatelsko-odběratelské cesty. Asi nejde o důkaz deglobalizace, ale vedle užší spolupráce mezi společnostmi působícími v EU se častěji setkáváme také s poptávkami amerických nebo asijských společností.“

Trh průmyslových nemovitostí proto naznačuje dopady geopolitické situace, která je ve vleku hned několika vojenských konfliktů, napětí v oblasti mocenských center a růstu cen komodit, včetně ropy.

Nejistý vývoj v řadě regionů světa činí z Česka a zemí střední Evropy a částečně Balkánu bezpečnou zónu pro investice – z hlediska výroby a zároveň spotřeby. Motivace investorů a podnikatelů spojených s výrobou ukazuje na atraktivní kombinaci infrastruktury a sítě kooperujících firem. I přes růst mezd zůstává stále dostupná pracovní síla v kombinaci s její efektivitou. V argumentech, proč nájemci nebo přímý vlastníci výrobních prostor zvolili Českou republiku, zaznívá také argument kvalitních vysokých a středních (technických) škol a vcelku funkční systém spolupráce s vědou a výzkumem. Podle 108 REAL ESTATE jsou státní pobídky důležité a fungují hlavně v rámci oslovení zájemců, nikoliv však rozhodující. Přesto je v tomto směru velmi významná role agentury CzechInvest.