Trh s rozvojovými pozemky v Česku: platné stavební povolení může dvojnásobně zvýšit cenu nemovitosti
Krize povolovacího stavebního řízení spojená s jeho nepovedenou digitalizací dolehla i na oblast transakcí s rozvojovými pozemky pro další výstavbu. Stále delší proces vyřízení povolení záměru stavby rozevřela cenové nůžky mezi pozemky, jež platné povolení mají, a těmi, které jím nedisponují. Podle realitně-konzultantské společnosti 108 REAL ESTATE, která se na tento typ obchodů specializuje, může být rozdíl v ceně až dvojnásobný. V roce 2025 přitom aktivita investorů nepolevovala, spíše mírně rostla, pouze vyjma nemovitostí pro spekulativní výstavbu bez předem známého nájemce. To se projevilo především na růstu ceny u skvěle připravených pozemků v atraktivních lokalitách, kde není výjimečná cena 150 EUR za metr čtvereční. Netýká se to jen obvyklých oblastí kolem Prahy a Brna, ale rovněž Liberce.
V pásmech nad 100 EUR za čtvereční metr se však pohybují pozemky, které disponují nejen platným stavebním povolením, ale zároveň mají rezervované kapacity inženýrských sítí a kvalitní dopravní dostupnost,
doplňuje požadavky likvidních nemovitostí z pohledu kupujících Michal Diviš, Head of Investment, 108 REAL ESTATE, které v letošním roce zatím zobchodovalo zhruba 450 000 m2 rozvojových pozemků. Výjimkou nebyly ani ceny nad 200 EUR za čtvereční metr v těch nejlukrativnějších lokalitách. Zvláště v oblastech kolem Prahy s převahou zemědělské půdy s bonitou 1 nebo 2, kde prakticky není možná změna určení pro výstavbu.
Hodnotu platného povolení záměru stavby dokládá cena pozemků bez tohoto oprávnění. Ta se obvykle pohybuje kolem 50 EUR/m2, ještě méně je to v oblastech sousedících s Polskem. Nabídka tamního trhu a rychlost stavebního řízení v Polsku sráží cenu srovnatelných rozvojových pozemků v Česku o 20 a více procent.
Platí, že investoři včetně developerů, jsou mnohem opatrnější než v předchozích letech. Vidíme řadu nakoupených pozemků, u kterých se nedaří získat nezbytná povolení dlouhé roky. Naprosto běžné proto je, že vlastník nebo budoucí nabyvatel se daleko více věnuje prověřování možností, komunikaci se samosprávami, dotčenými orgány a dalšími institucemi,
doplňuje Darek Vodehnal, Senior Associate v investičním týmu 108 REAL ESTATE.
Pro cenu rozvojových pozemků, která v letošním roce v průměru dosud spíše stagnovala, je stále významnějším faktorem právě čas. Čím větší je riziko prolongace nebo dokonce kolize s veřejným zájmem, tím nižší je zájem. I v okolí Prahy nebo Brna se nachází několik desítek velmi kvalitních nemovitostí, které jsou z důvodu komplikovaného povolovacího řízení a nejistého výsledku prakticky neprodejné. Od kvalitní zemědělské půdy se odvracejí dokonce i oportunisticky nastavění land developeři. V této kategorii se naopak rýsuje příležitost pro investory do obnovitelných zdrojů energie – ve spojení s tzv. agrovoltaikou. A to přesto, že ta zatím naráží na spíše zdrženlivý přístup řady samospráv nebo zemědělských asociací.
Segmentem, který z dané konstelace profituje, jsou brownfieldy. Ve 108 REAL ESTATE v letošním roce zaznamenali případy, kdy investor dal přednost staršímu průmyslovému areálu před tzv. greenfieldem, ovšem bez potřebných povolení. Pokud jde o starší industriální komplex bez nájemců a odpovídající kvality hal, může se cena pohybovat kolem 200 EUR za čtvereční metr zastavěné plochy, u nezastavěné daleko méně.
Matematika je pak vcelku jasná: soulad s územním plánem a očekávaně rychlé získání stavebního povolení, dostatečná kapacita sítí, někdy i velmi atraktivní umístění a občas i možnost dotace na konverzi brownfieldů. To vše rozhýbalo trh se staršími průmyslovými areály,
doplňuje Jakub Holec, CEO 108 REAL ESTATE.
Cena je samozřejmě vyšší u kvalitnějších nemovitostí, které mohou být obratem pronajaty nebo využívány kupujícím. V takovém případě může být cena i kolem 600 – 800 EUR za čtvereční metr zastavěné plochy a někdy i nad 1000 EUR, pokud se nemovitosti nachází v širším okolí Prahy nebo Brna a může být využita pro tzv. last mile logistiku. V roce 2025 ve 108 REAL ESTATE nacházely nové majitele industriální komplexy o velikosti kolem 15 000 čtverečních metrů, kdy zhruba třetinu tvořila zastavěná plocha.
Data 108 REAL ESTATE ukazují na dva zajímavé trendy: na straně prodávajících byly zatím téměř vždy zahraniční společnosti nebo firmy se zahraničním kapitálem, které se rozhodly v Česku ukončit činnost. Na straně kupujících pak stojí naopak pouze české společnosti a podnikatelé. Obvyklá cena 50 až 100 milionů korun za podobné nemovitosti je pro ně akceptovatelná v kombinaci s bankovním financováním.
Asi nejvíce pozitivní zprávou je, že vedle oživení starších areálů a uchování pracovních míst cítíme velkou důvěru v další ekonomický vývoj, hlavně tuzemských výrobních společností orientovaných na domácí trh i export,
shrnuje zkušenosti Michal Diviš.
Vzhledem k rostoucímu počtu tohoto typu aktiv, které se dostávají na trh, vidí 108 REAL ESTATE hned několik dopadů na trh nemovitostí. Klesne tlak na zábory kvalitní zemědělské půdy, naopak poroste počet revitalizací a modernizací starších areálů. Poroste poptávka po službě sale and leaseback, kdy vlastník po vyplacení kupní ceny v areálu může zůstat jako nájemce. Redevelopment, modernizace a obsazení průmyslových komplexů nižší kvalitativní kategorie bonitnějšími, dlouhodobými nájemci se jeví jako příležitost pro nový typ developerů nebo neinstitucionálních investorů. I přes sílící poptávku po industriálních prostorách s vyšší přidanou hodnotou nabízejí ty starší s obvyklým 50% nájemným, než činí lokální průměr, zajímavé výnosy.
Výběr významných pozemkových transakcí realizovaných v r. 2023-2025
