Sklady a skladové haly - Přímo od majitelů

Sklady a skladové haly - Přímo od majitelů

Aktuální vývoj průmyslových nemovitostí

Oddělění kanceláříRozhovor s Tomášem Budařem (CTP) a Jakubem Holcem (108 AGENCY) o aktuálním vývoji průmyslových nemovitostí

Logistický portál Eulog se rozhodl vytvořit rozhovor s dvěma významnými osobnostmi z oblasti průmyslových nemovitostí. Cílem rozhovoru je uvedení dvou názorů specialistů na stejnou věc. Na naše otázky odpovídal Tomáš Budař, regionální ředitel CTP pro jižní Moravu a Jakub Holec, jednatel realitně-konzultantské společnosti 108 AGENCY.

Trh průmyslových nemovitostí stále roste. Neustále čtu zprávy o tom, jak firmy rozšiřují sklady, kupují sklady, pronajímají haly, atd. Můžete vyjádřit svůj názor na vývoj průmyslových nemovitostí v první polovině roku 2014 v porovnání s první polovinou roku 2013?

Budař: Ano, cítíme velké zlepšení ve vývoji ekonomiky a v poptávce po nových průmyslových objektech v porovnání s první polovinou minulého roku. Zvýšenou poptávku podporuje příznivý vývoj ekonomiky nejen v ČR, ale také v Německu. Hlavními tahouny tradičně zůstává automobilový průmysl, na který jsou navázáni jeho subdodavatelé, u kterých sledujeme významný nárůst poptávky o nové průmyslové objekty.
Holec: První polovina roku 2014 pouze potvrdila prognózy z loňského roku, kdy nastalo výrazné oživení v celém segmentu. Náznaky oživení jsme sledovali již v roce 2012, nicméně samotný boom nastal v průběhu roku 2013 a nadále pokračuje. V letošním roce můžeme pozorovat oživení u velmi konzervativních společností, které svůj rozvoj a investice dosud záměrně brzdily a vyčkávaly, jak se bude situace na trhu vyvíjet. Ekonomické prognózy a výhledy jsou i nyní nadále pozitivní a výrobní, obchodní a logistické společnosti rapidně investují do své expanze.

Na trhu nemovitostí se pohybujete již nějakou chvíli. Řekněte mi, jak se tento trh liší dnes v porovnání s dobou, kdy jste se tomuto oboru začal věnovat?
 
Budař: Trh se kompletně změnil, ale dle mého názoru se změnil k lepšímu. Přestalo se stavět spekulativně a investoři se začali velmi intenzivně soustředit na předprojektovou přípravu svých záměrů. Protáhly se lhůty rozhodovacích procesů a je znát, že se raději „čtyřikrát měří a jednou řeže“. Tento postup však dává všem stranám větší jistotu správného a dlouhodobého řešení, které já osobně preferuji. V návaznosti na to je však kladen velký tlak na maximální zkrácení doby výstavby, kterému momentálně všichni developeři čelí, což já osobě vnímám jako další výzvu.
Holec: Naplno jsem se oboru začal věnovat v roce 2007, kdy průmyslové nemovitosti procházely podobným obdobím, které zažíváme v posledních dvou letech. V začátcích to byl masivní rozvoj spekulativní výstavby předních developerů na trhu, především v Praze a regionálních městech. Poté nastalo dlouhé období půstu, jež bylo následkem období krize a pokrizového stavu tzv. efekt W, kdy firmy předpovídaly a očekávaly, že se krize brzy vrátí. Dnes se opět „vezeme“ na vlně úspěchu středoevropské ekonomiky, kdy po letech půstu developeři opět začínají stavět haly na spekulativní bázi, tedy bez předem známého nájemce. Mohu tedy říci, že jsem v oboru zažil jak období „hojnosti“, tak období „utažených kohoutků“.
 
Je v současnosti zájem spíš o pronájmy nemovitostí nebo o prodej/koupi?
 
Budař: Jednoznačně cítím ze strany klientů zájem o pronájmy a to i od německých klientů, kteří vždy v minulosti spíše preferovali vlastnictví.
Holec: V současné době téměř veškerou poptávku tvoří poptávka nemovitostí do nájmu a tedy i nová výstavba je z 80 % výstavbou nájemních nemovitostí. Vlastnit tyto nemovitosti dnes samozřejmě chtějí především investoři a nemovitostní fondy.

Čím si myslíte, že je to dáno?

Budař: Troufám si tvrdit, že společnosti již lépe dokážou vidět výhody dlouhodobého pronájmu, který jim dává možnosti investovat své prostředky především do rozvoje vlastního byznysu. Mohou investovat také do náboru a školení nových i stávajících zaměstnanců.
Holec: Dnešní společnosti preferují spíše pronájem z důvodu investování finančních prostředků do výzkumu, vývoje a vlastního obchodu před investováním do nemovitosti. Společnosti navíc většinou dokážou predikovat svůj vývoj na dobu 5-7 let dopředu, ale málokdy déle. Pronájem jim tak umožňuje vyšší míru flexibility v rozhodování o velikosti prostor, ať už při rozvoji nebo útlumu jejich činnosti.
Poptávku po nových prostorách do vlastnictví zaznamenáváme především u menších společností, které jsou na trhu dlouho etablované a vědí, že v průběhu 10 let výrazně neporostou nebo se nezmenší.

Myslíte si, že se tento trend udrží i do budoucna?

Budař: Jsem přesvědčen, že ano. Je přirozené, že se firmy chtějí i v budoucnu zlepšovat v tom, co nejlépe umí a na co se chtějí zaměřovat.
Holec: Určitě ano. V České republice se dostaly kvalitní nájemní nemovitosti na trh teprve po roce 2000. Zatímco například v západní Evropě nebo USA, kde jsou v tomto směru daleko před námi, tento model dlouhodobě funguje a tím lze trend potvrdit.

Pronájmy jsou úzce spjaty s výší nájemného. Ta se již několik let pohybuje v intervalu okolo 4 € / m2 / měsíc. Dá se říct, že tato cena je optimální pro trh a do budoucna se nebude zvyšovat?

Budař: Výše nájemného je vždy definována především kvalitou lokality, kde se nemovitosti nachází a délkou nájmu. Důležité jsou také nabízené standardy či nadstandardy, které se pro klienta budují. Naše společnost je zaměřena na budování a provozování prémiových komerčních nemovitostí, které jsou většinou stavěné na klíč, na přání klienta. S požadavky ze strany klientů proto roste i výše nájemného.
Holec: Tato cena je dána nabídkou a poptávkou po průmyslových nemovitostech v České republice a zdá se být cenou stabilní. Na západ od našich hranic, například v Německu, jsou nájmy prémiových nemovitostí vyšší, cena se zde pohybuje v průměru okolo 6 eur/m2, zatímco v Polsku se dlouhodobě drží kolem 3 eur/m2. V blízké budoucnosti neočekáváme žádné prudké zvýšení cen nájemného, ale naopak ani výrazný pokles.

Jak je to v současnosti s neobsazeností průmyslových nemovitostí?

Budař: CTP má dlouhodobě velmi nízkou neobsazenost v Brně. Například CTPark Modřice je zcela zaplněn. Obdobně je na tom park na Černovické terase. Průměrná hodnota neobsazenosti v celé síti CTParků v ČR je kolem 7,5 %.
Holec: Aktuální neobsazenost průmyslových prostor je na hranici 7 % neobsazenosti. To je pod hranicí evropského průměru, ten se pohybuje okolo 10 % neobsazenosti, což je považováno za zdravou míru. Na druhou stranu tato nízká neobsazenost dnes spustila spekulativní výstavbu hned několika developerů. V současnosti můžeme zmínit například společnost Prologis, která staví na spekulativní bázi 30 000 m2 v Prologis Parku Prague Airport. Developer zde předpokládá, že díky nízké míře neobsazenosti se mu podaří prostory již v průběhu výstavby nebo bezprostředně po jejím dokončení zaplnit. Spekulativní výstavbou získává developer zároveň náskok před svou konkurencí.

Stavba Amazonu v ČR je poslední dobou velmi diskutovaným tématem. Jedná se o jeden z největších projektů zde. Co si myslíte, že přinese trhu s průmyslovými nemovitostmi výstavba tohoto skladu v Dobrovízi u Prahy?

Budař: Stavba tohoto distribučního centra přinese na trh přes 100 000 m2 moderních ploch, investici ve výši 2,5 miliardy Kč, minimálně 1 500 nových pracovních míst a další tisíce sezónních pracovních míst. Jedná se o jednu z mála velkých investic za poslední roky na území ČR za tržních podmínek a to vše bez jakýchkoliv finančních dotací ze strany státu či Evropské unie.
Holec: Lze předpokládat určité synergie s výstavbou skladu Amazonu a zmíněnou spekulativní výstavbou projektu Prologisu, jež se oba nacházejí na stejném exitu dálnice R6. Rozhodnutí o umístění stavby Amazonu v Praze-západ jen potvrzuje kvality této lokality.

Jaký je Váš názor na rozhodnutí Amazonu, že již nebude usilovat o výstavbu dalšího skladu v Brně?

Budař: Rozhodnutí, že Amazon již nebude usilovat o výstavbu v Brně, nám nezbývá než respektovat. Jsem ale stále přesvědčen, že to, co by společnosti Amazon a CTP Brnu a především městským částem Slatina a Tuřany nabídly, by bylo ve svém výsledku velmi pozitivní a lidé by se dočkali i dlouho požadovaného sjezdu z D1. Žádný jiný investor nedokázal za tak krátkou dobu rozhýbat stavbu nového dálničního sjezdu.
Holec: Ve věci jsem nebyl v komunikaci s žádnou z účastněných stran, tudíž tady nedokážu zcela argumenovat. Přinejmenším lze říci, že tento krok Amazonu příliv nových investic do lokality nijak nepodpořil.

Jaké další významné projekty čekají v blízké budoucnosti Českou republiku?

Budař: Očekávám příchod několika firem do České republiky, především z Německa a také růst stávajících klientů. CTP meziročně roste cca o 10 %, což představuje cca 200 000 m2. Z této plochy jde ze 70 % o růst stávajících klientů.
Holec: V tomto ohledu lze mluvit o významné investiční aktivitě korejských dodavatelů v segmentu automotive, ať už se jedná o koupi pozemku v průmyslové zóně Triangle u Žatce (70 ha) společností Nexen Tire nebo o novou investici společnosti Hyundai Mobis v průmyslové zóně v Mošnově (18 ha). Do České republiky kromě zmíněných přicházejí a expandují zde stále noví dodavatelé spjati právě s oblastí automotive nebo výrobou elektroniky.

Průmyslové parky a zóny jsou v ČR velmi rozšířené. V čem je ČR lepší pro investory než ostatní země střední Evropy?

Budař: Jednoznačně je to kvůli celkové kvalitě a kvalifikované pracovní síle, kterou Česká republika tradičně nabízí. Mezi investory se již rozšířilo povědomí o „zlatých českých ručičkách“. Dále je to pak příznivé strategické umístění České republiky ve středu Evropy.
Holec: Hlavní roli hraje umístění, velmi dobrá infrastruktura a vysoká úroveň českého školství spojená s dostatečnou nabídkou kvalifikované pracovní síly. Česká republika již dávno není levnou montovnou, čím dál více firem sem stěhuje svá vývojová centra a zaměstnává zde spoustu vysokoškolsky vzdělaných lidí.
 
 
Zdroj: eulog